關于印發《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)指導規則》的通(tōng)知

建房[2009]274号

各省、自(zì)治區住房和城(chéng)鄉建設廳，直轄市(shì)房地局（建委），新疆生(shēng)産建設兵團建設局：

   為(wèi)了規範業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據《物(wù)權法》和《物(wù)業(yè)管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)指導規則》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部房地産市(shì)場監管司。

中華人民(mín)共和國(guó)住房和城(chéng)鄉建設部

二○○九年(nián)十二月(yuè)一(yī)日

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)指導規則

   第一(yī)章　總則

   第一(yī)條　為(wèi)了規範業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》、《物(wù)業(yè)管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

   第二條　業(yè)主大會(huì)由物(wù)業(yè)管理區域内的全體業(yè)主組成，代表和維護物(wù)業(yè)管理區域内全體業(yè)主在物(wù)業(yè)管理活動中的合法權利，履行相(xiàng)應的義務。

   第三條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉産生(shēng)，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責，執行業(yè)主大會(huì)決定的事(shì)項，接受業(yè)主的監督。

   第四條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員(yuán)會(huì)的決定，對業(yè)主具有約束力。

   業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當依法履行職責，不得作出與物(wù)業(yè)管理無關的決定，不得從(cóng)事(shì)與物(wù)業(yè)管理無關的活動。

   第五條　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為(wèi)，有權依照(zhào)法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

   第六條　物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)和街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府負責對設立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員(yuán)會(huì)給予指導和協助，負責對業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)的日常活動進行指導和監督。

   第二章　業(yè)主大會(huì)

   第七條　業(yè)主大會(huì)根據物(wù)業(yè)管理區域的劃分成立，一(yī)個(gè)物(wù)業(yè)管理區域成立一(yī)個(gè)業(yè)主大會(huì)。

   隻有一(yī)個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)職責。

   第八條　物(wù)業(yè)管理區域内，已交付的專有部分面積超過建築物(wù)總面積50%時，建設單位應當按照(zhào)物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府的要求，及時報(bào)送下(xià)列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件(jiàn)資料：

   （一(yī)）物(wù)業(yè)管理區域證明；

   （二）房屋及建築物(wù)面積清冊；

   （三）業(yè)主名冊；

   （四）建築規劃總平面圖；

   （五）交付使用共用設施設備的證明；

   （六）物(wù)業(yè)服務用房配置證明；

   （七）其他有關的文件(jiàn)資料。

   第九條　符合成立業(yè)主大會(huì)條件(jiàn)的，區、縣房地産行政主管部門(mén)或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府應當在收到(dào)業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請後60日内，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

   第十條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府代表和居民(mín)委員(yuán)會(huì)代表組成。籌備組成員(yuán)人數應為(wèi)單數，其中業(yè)主代表人數不低(dī)于籌備組總人數的一(yī)半，籌備組組長(cháng)由街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府代表擔任。

   第十一(yī)條　籌備組中業(yè)主代表的産生(shēng)，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府或者居民(mín)委員(yuán)會(huì)組織業(yè)主推薦。

   籌備組應當将成員(yuán)名單以書面形式在物(wù)業(yè)管理區域内公告。業(yè)主對籌備組成員(yuán)有異議的，由街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府協調解決。

   建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當配合協助籌備組開(kāi)展工(gōng)作。

   第十二條　籌備組應當做好以下(xià)籌備工(gōng)作：

   （一(yī)）确認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數以及所擁有的專有部分面積；

   （二）确定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時間、地點、形式和内容；

   （三）草(cǎo)拟管理規約、業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則；

   （四）依法确定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規則；

   （五）制定業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)候選人産生(shēng)辦法，确定業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)候選人名單；

   （六）制定業(yè)主委員(yuán)會(huì)選舉辦法；

   （七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準備工(gōng)作。

   前款内容應當在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書面形式在物(wù)業(yè)管理區域内公告。業(yè)主對公告内容有異議的，籌備組應當記錄并作出答複。

   第十三條　依法登記取得或者根據物(wù)權法第二章第三節規定取得建築物(wù)專有部分所有權的人，應當認定為(wèi)業(yè)主。

   基于房屋買賣等民(mín)事(shì)法律行為(wèi)，已經合法占有建築物(wù)專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為(wèi)業(yè)主。

   業(yè)主的投票權數由專有部分面積和業(yè)主人數确定。

   第十四條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)候選人由業(yè)主推薦或者自(zì)薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物(wù)業(yè)規模、物(wù)權份額、委員(yuán)的代表性和廣泛性等因素，确定業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)候選人名單。

   第十五條　籌備組應當自(zì)組成之日起90日内完成籌備工(gōng)作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

   業(yè)主大會(huì)自(zì)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通(tōng)過管理規約、業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則，并選舉産生(shēng)業(yè)主委員(yuán)會(huì)之日起成立。

   第十六條　劃分為(wèi)一(yī)個(gè)物(wù)業(yè)管理區域的分期開(kāi)發的建設項目，先期開(kāi)發部分符合條件(jiàn)的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉産生(shēng)業(yè)主委員(yuán)會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應當根據分期開(kāi)發的物(wù)業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則中明确增補業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)的辦法。

   第十七條　業(yè)主大會(huì)決定以下(xià)事(shì)項：

   （一(yī)）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則；

   （二）制定和修改管理規約；

   （三）選舉業(yè)主委員(yuán)會(huì)或者更換業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)；

   （四）制定物(wù)業(yè)服務内容、标準以及物(wù)業(yè)服務收費(fèi)方案；

   （五）選聘和解聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)；

   （六）籌集和使用專項維修資金；

   （七）改建、重建建築物(wù)及其附屬設施；

   （八）改變共有部分的用途；

   （九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

   （十）法律法規或者管理規約确定應由業(yè)主共同決定的事(shì)項。

   第十八條　管理規約應當對下(xià)列主要事(shì)項作出規定：

   （一(yī)）物(wù)業(yè)的使用、維護、管理；

   （二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

   （三）物(wù)業(yè)共用部分的經營與收益分配；

   （四）業(yè)主共同利益的維護；

   （五）業(yè)主共同管理權的行使；

   （六）業(yè)主應盡的義務；

   （七）違反管理規約應當承擔的責任。

   第十九條　業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則應當對下(xià)列主要事(shì)項作出規定：

   （一(yī)）業(yè)主大會(huì)名稱及相(xiàng)應的物(wù)業(yè)管理區域；

   （二）業(yè)主委員(yuán)會(huì)的職責；

   （三）業(yè)主委員(yuán)會(huì)議事(shì)規則；

   （四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時間和議事(shì)方式；

   （五）業(yè)主投票權數的确定方法；

   （六）業(yè)主代表的産生(shēng)方式；

   （七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

   （八）業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)的資格、人數和任期等；

   （九）業(yè)主委員(yuán)會(huì)換屆程序、補選辦法等；

   （十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)工(gōng)作經費(fèi)的籌集、使用和管理；

   （十一(yī)）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)印章的使用和管理。

   第二十條　業(yè)主拒付物(wù)業(yè)服務費(fèi)，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為(wèi)的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規約和業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則中對其共同管理權的行使予以限制。

   第二十一(yī)條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為(wèi)定期會(huì)議和臨時會(huì)議。

   業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應當按照(zhào)業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則的規定由業(yè)主委員(yuán)會(huì)組織召開(kāi)。

   有下(xià)列情況之一(yī)的，業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當及時組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時會(huì)議：

   （一(yī)）經專有部分占建築物(wù)總面積20%以上(shàng)且占總人數20%以上(shàng)業(yè)主提議的；

   （二）發生(shēng)重大事(shì)故或者緊急事(shì)件(jiàn)需要及時處理的；

   （三）業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則或者管理規約規定的其他情況。

   第二十二條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體讨論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但應當有物(wù)業(yè)管理區域内專有部分占建築物(wù)總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

   采用書面征求意見(jiàn)形式的，應當将征求意見(jiàn)書送交每一(yī)位業(yè)主；無法送達的，應當在物(wù)業(yè)管理區域内公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應由業(yè)主本人簽名。

   第二十三條　業(yè)主大會(huì)确定業(yè)主投票權數，可以按照(zhào)下(xià)列方法認定專有部分面積和建築物(wù)總面積：

   （一(yī)）專有部分面積按照(zhào)不動産登記簿記載的面積計算(suàn)；尚未進行登記的，暫按測繪機(jī)構的實測面積計算(suàn)；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算(suàn)；

   （二）建築物(wù)總面積，按照(zhào)前項的統計總和計算(suàn)。

   第二十四條　業(yè)主大會(huì)确定業(yè)主投票權數，可以按照(zhào)下(xià)列方法認定業(yè)主人數和總人數：

   （一(yī)）業(yè)主人數，按照(zhào)專有部分的數量計算(suàn)，一(yī)個(gè)專有部分按一(yī)人計算(suàn)。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一(yī)買受人擁有一(yī)個(gè)以上(shàng)專有部分的，按一(yī)人計算(suàn)；

   （二）總人數，按照(zhào)前項的統計總和計算(suàn)。

   第二十五條　業(yè)主大會(huì)應當在業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于确定業(yè)主投票權數的專有部分面積。

   一(yī)個(gè)專有部分有兩個(gè)以上(shàng)所有權人的，應當推選一(yī)人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數為(wèi)一(yī)人。

   業(yè)主為(wèi)無民(mín)事(shì)行為(wèi)能(néng)力人或者限制民(mín)事(shì)行為(wèi)能(néng)力人的，由其法定監護人行使投票權。

   第二十六條　業(yè)主因故不能(néng)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

   未參與表決的業(yè)主，其投票權數是否可以計入已表決的多(duō)數票，由管理規約或者業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則規定。

   第二十七條　物(wù)業(yè)管理區域内業(yè)主人數較多(duō)的，可以幢、單元、樓層為(wèi)單位，推選一(yī)名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則中規定。

   第二十八條　業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一(yī)定期限内代其行使共同管理權，具體委托内容、期限、權限和程序由業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則規定。

   第二十九條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建築物(wù)及其附屬設施的，應當經專有部分占建築物(wù)總面積三分之二以上(shàng)的業(yè)主且占總人數三分之二以上(shàng)的業(yè)主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事(shì)項的，應當經專有部分占建築物(wù)總面積過半數且占總人數過半數的業(yè)主同意。

   第三十條　業(yè)主大會(huì)會(huì)議應當由業(yè)主委員(yuán)會(huì)作出書面記錄并存檔。

   業(yè)主大會(huì)的決定應當以書面形式在物(wù)業(yè)管理區域内及時公告。

   第三章　業(yè)主委員(yuán)會(huì)

   第三十一(yī)條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉産生(shēng)，由5至11人單數組成。業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)應當是物(wù)業(yè)管理區域内的業(yè)主，并符合下(xià)列條件(jiàn)：

   （一(yī)） 具有完全民(mín)事(shì)行為(wèi)能(néng)力；

   （二） 遵守國(guó)家有關法律、法規；

   （三） 遵守業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則、管理規約，模範履行業(yè)主義務；

   （四） 熱心公益事(shì)業(yè)，責任心強，公正廉潔；

   （五） 具有一(yī)定的組織能(néng)力；

   （六） 具備必要的工(gōng)作時間。

   第三十二條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)實行任期制，每屆任期不超過5年(nián)，可連選連任，業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)具有同等表決權。

   業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當自(zì)選舉之日起7日内召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員(yuán)會(huì)主任和副主任。

   第三十三條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當自(zì)選舉産生(shēng)之日起30日内，持下(xià)列文件(jiàn)向物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)和街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府辦理備案手續：

   （一(yī)）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員(yuán)會(huì)選舉的情況；

   （二）管理規約；

   （三）業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則；

   （四）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事(shì)項。

   第三十四條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)辦理備案手續後，可持備案證明向公安機(jī)關申請刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員(yuán)會(huì)印章。

   業(yè)主委員(yuán)會(huì)任期内，備案内容發生(shēng)變更的，業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當自(zì)變更之日起30日内将變更内容書面報(bào)告備案部門(mén)。

   第三十五條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)履行以下(xià)職責：

   （一(yī)）執行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

   （二）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物(wù)業(yè)管理實施情況；

   （三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物(wù)業(yè)服務企業(yè)簽訂物(wù)業(yè)服務合同；

   （四）及時了解業(yè)主、物(wù)業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協助物(wù)業(yè)服務企業(yè)履行物(wù)業(yè)服務合同；

   （五）監督管理規約的實施；

   （六）督促業(yè)主交納物(wù)業(yè)服務費(fèi)及其他相(xiàng)關費(fèi)用；

   （七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

   （八）調解業(yè)主之間因物(wù)業(yè)使用、維護和管理産生(shēng)的糾紛；

   （九）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責。

   第三十六條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當向業(yè)主公布下(xià)列情況和資料：

   （一(yī)）管理規約、業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則；

   （二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)的決定；

   （三）物(wù)業(yè)服務合同；

   （四）專項維修資金的籌集、使用情況；

   （五）物(wù)業(yè)共有部分的使用和收益情況；

   （六）占用業(yè)主共有的道路(lù)或者其他場地用于停放(fàng)汽車車位的處分情況；

   （七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)工(gōng)作經費(fèi)的收支情況；

   （八）其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

   第三十七條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當按照(zhào)業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則的規定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經三分之一(yī)以上(shàng)業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)的提議，應當在7日内召開(kāi)業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議。

   第三十八條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能(néng)履行職責，可以委托副主任召集。

   業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議應有過半數的委員(yuán)出席，作出的決定必須經全體委員(yuán)半數以上(shàng)同意。

   業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)不能(néng)委托代理人參加會(huì)議。

   第三十九條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物(wù)業(yè)管理區域内公告業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議的内容和議程，聽取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

   業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議作出的決定，應當有參會(huì)委員(yuán)的簽字确認，并自(zì)作出決定之日起3日内在物(wù)業(yè)管理區域内公告。

   第四十條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當建立工(gōng)作檔案，工(gōng)作檔案包括以下(xià)主要内容：

   （一(yī)）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)的會(huì)議記錄；

   （二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)的決定；

   （三）業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則、管理規約和物(wù)業(yè)服務合同；

   （四）業(yè)主委員(yuán)會(huì)選舉及備案資料；

   （五）專項維修資金籌集及使用賬目；

   （六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

   （七）業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

   第四十一(yī)條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

   使用業(yè)主大會(huì)印章，應當根據業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則的規定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；使用業(yè)主委員(yuán)會(huì)印章，應當根據業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議的決定。

   第四十二條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)工(gōng)作經費(fèi)由全體業(yè)主承擔。工(gōng)作經費(fèi)可以由業(yè)主分攤，也可以從(cóng)物(wù)業(yè)共有部分經營所得收益中列支。工(gōng)作經費(fèi)的收支情況，應當定期在物(wù)業(yè)管理區域内公告，接受業(yè)主監督。

   工(gōng)作經費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

   第四十三條　有下(xià)列情況之一(yī)的，業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)資格自(zì)行終止：

   （一(yī)）因物(wù)業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

   （二）喪失民(mín)事(shì)行為(wèi)能(néng)力的；

   （三）依法被限制人身自(zì)由的；

   （四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

   第四十四條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)有下(xià)列情況之一(yī)的，由業(yè)主委員(yuán)會(huì)三分之一(yī)以上(shàng)委員(yuán)或者持有20%以上(shàng)投票權數的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員(yuán)會(huì)根據業(yè)主大會(huì)的授權，可以決定是否終止其委員(yuán)資格：

   （一(yī)）以書面方式提出辭職請求的；

   （二）不履行委員(yuán)職責的；

   （三）利用委員(yuán)資格謀取私利的；

   （四）拒不履行業(yè)主義務的；

   （五）侵害他人合法權益的；

   （六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)的。

   第四十五條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)資格終止的，應當自(zì)終止之日起3日内将其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的财物(wù)移交業(yè)主委員(yuán)會(huì)。

   第四十六條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)任期内，委員(yuán)出現空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)候補辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則中規定。業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)人數不足總數的二分之一(yī)時，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員(yuán)會(huì)。

   第四十七條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)任期屆滿前3個(gè)月(yuè)，應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進行換屆選舉，并報(bào)告物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)和街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府。

   第四十八條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當自(zì)任期屆滿之日起10日内，将其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的财物(wù)移交新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(huì)。

   第四章　指導和監督

   第四十九條　物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)和街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府應當積極開(kāi)展物(wù)業(yè)管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員(yuán)會(huì)在物(wù)業(yè)管理活動中的投訴。

   第五十條　已交付使用的專有部分面積超過建築物(wù)總面積50%，建設單位未按要求報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議相(xiàng)關文件(jiàn)資料的，物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府有權責令建設單位限期改正。

   第五十一(yī)條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則的規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發生(shēng)應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時會(huì)議的情況，業(yè)主委員(yuán)會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責的，物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府可以責令業(yè)主委員(yuán)會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物(wù)業(yè)所在地的居民(mín)委員(yuán)會(huì)在街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府的指導和監督下(xià)組織召開(kāi)。

   第五十二條　按照(zhào)業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則的規定或者三分之一(yī)以上(shàng)委員(yuán)提議，應當召開(kāi)業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員(yuán)會(huì)主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議的，物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府可以指定業(yè)主委員(yuán)會(huì)其他委員(yuán)召集業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議。

   第五十三條　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)和街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府應當給予指導和協助。

   第五十四條　召開(kāi)業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議，應當告知相(xiàng)關的居民(mín)委員(yuán)會(huì)，并聽取居民(mín)委員(yuán)會(huì)的建議。

   在物(wù)業(yè)管理區域内，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)應當積極配合相(xiàng)關居民(mín)委員(yuán)會(huì)依法履行自(zì)治管理職責，支持居民(mín)委員(yuán)會(huì)開(kāi)展工(gōng)作，并接受其指導和監督。

   第五十五條　違反業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則或者未經業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員(yuán)會(huì)會(huì)議的決定，擅自(zì)使用業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員(yuán)會(huì)印章的，物(wù)業(yè)所在地的街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府應當責令限期改正，并通(tōng)告全體業(yè)主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

   第五十六條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的财物(wù)的，其他業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)可以請求物(wù)業(yè)所在地的公安機(jī)關協助移交。

   業(yè)主委員(yuán)會(huì)任期屆滿後，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的财物(wù)的，新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(huì)可以請求物(wù)業(yè)所在地的公安機(jī)關協助移交。

   第五十七條　業(yè)主委員(yuán)會(huì)在規定時間内不組織換屆選舉的，物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)或者街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物(wù)業(yè)所在地的居民(mín)委員(yuán)會(huì)在街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府的指導和監督下(xià)，組織換屆選舉工(gōng)作。

   第五十八條　因客觀原因未能(néng)選舉産生(shēng)業(yè)主委員(yuán)會(huì)或者業(yè)主委員(yuán)會(huì)委員(yuán)人數不足總數的二分之一(yī)的，新一(yī)屆業(yè)主委員(yuán)會(huì)産生(shēng)之前，可以由物(wù)業(yè)所在地的居民(mín)委員(yuán)會(huì)在街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府的指導和監督下(xià)，代行業(yè)主委員(yuán)會(huì)的職責。

   第五十九條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)作出的決定違反法律法規的，物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)和街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通(tōng)告全體業(yè)主。

   第六十條　業(yè)主不得擅自(zì)以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員(yuán)會(huì)的名義從(cóng)事(shì)活動。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員(yuán)會(huì)的名義，從(cóng)事(shì)違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事(shì)責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

   第六十一(yī)條　物(wù)業(yè)管理區域内，可以召開(kāi)物(wù)業(yè)管理聯席會(huì)議。物(wù)業(yè)管理聯席會(huì)議由街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府負責召集，由區、縣房地産行政主管部門(mén)、公安派出所、居民(mín)委員(yuán)會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)和物(wù)業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協調解決物(wù)業(yè)管理中遇到(dào)的問題。

   第五章　附　則

   第六十二條　業(yè)主自(zì)行管理或者委托其他管理人管理物(wù)業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員(yuán)會(huì)的，可參照(zhào)執行本規則。

   第六十三條　物(wù)業(yè)所在地的區、縣房地産行政主管部門(mén)與街道辦事(shì)處、鄉鎮人民(mín)政府在指導、監督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員(yuán)會(huì)工(gōng)作中的具體職責分工(gōng)，按各省、自(zì)治區、直轄市(shì)人民(mín)政府有關規定執行。

   第六十四條　本規則自(zì)2010年(nián)1月(yuè)1日起施行。《業(yè)主大會(huì)規程》（建住房［2003］131号）同時廢止。