（2009年(nián)3月(yuè)23日最高(gāo)人民(mín)法院審判委員(yuán)會(huì)第1464次會(huì)議通(tōng)過） 法釋[2009]7号

中華人民(mín)共和國(guó)最高(gāo)人民(mín)法院公告

   《最高(gāo)人民(mín)法院關于審理建築物(wù)區分所有權糾紛案件(jiàn)具體應用法律若幹問題的解釋》已于2009年(nián)3月(yuè)23日由最高(gāo)人民(mín)法院審判委員(yuán)會(huì)第1464次會(huì)議通(tōng)過，現予公布，自(zì)2009年(nián)10月(yuè)1日起施行。

二○○九年(nián)五月(yuè)十四日

　 為(wèi)正确審理建築物(wù)區分所有權糾紛案件(jiàn)，依法保護當事(shì)人的合法權益，根據《中華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》等法律的規定，結合民(mín)事(shì)審判實踐，制定本解釋。

   第一(yī)條 依法登記取得或者根據物(wù)權法第二章第三節規定取得建築物(wù)專有部分所有權的人，應當認定為(wèi)物(wù)權法第六章所稱的業(yè)主。

   基于與建設單位之間的商品房買賣民(mín)事(shì)法律行為(wèi)，已經合法占有建築物(wù)專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為(wèi)物(wù)權法第六章所稱的業(yè)主。

   第二條 建築區劃内符合下(xià)列條件(jiàn)的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為(wèi)物(wù)權法第六章所稱的專有部分：

   （一(yī)）具有構造上(shàng)的獨立性，能(néng)夠明确區分；

   （二）具有利用上(shàng)的獨立性，可以排他使用；

   （三）能(néng)夠登記成為(wèi)特定業(yè)主所有權的客體。

   規劃上(shàng)專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為(wèi)物(wù)權法第六章所稱專有部分的組成部分。

   本條第一(yī)款所稱房屋，包括整棟建築物(wù)。

   第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃内的以下(xià)部分，也應當認定為(wèi)物(wù)權法第六章所稱的共有部分：

   （一(yī)）建築物(wù)的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通(tōng)道、樓梯、大堂等公共通(tōng)行部分，消防、公共照(zhào)明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

   （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市(shì)政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

   建築區劃内的土(tǔ)地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建築物(wù)的規劃占地或者城(chéng)鎮公共道路(lù)、綠地占地除外。

   第四條 業(yè)主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能(néng)的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相(xiàng)對應的外牆面等共有部分的，不應認定為(wèi)侵權。但違反法律、法規、管理規約，損害他人合法權益的除外。

   第五條 建設單位按照(zhào)配置比例将車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為(wèi)符合物(wù)權法第七十四條第一(yī)款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規定。

   前款所稱配置比例是指規劃确定的建築區劃内規劃用于停放(fàng)汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

   第六條 建築區劃内在規劃用于停放(fàng)汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路(lù)或者其他場地增設的車位，應當認定為(wèi)物(wù)權法第七十四條第三款所稱的車位。

   第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從(cóng)事(shì)經營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規約依法确定應由業(yè)主共同決定的事(shì)項，應當認定為(wèi)物(wù)權法第七十六條第一(yī)款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事(shì)項”。

   第八條 物(wù)權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建築物(wù)總面積，可以按照(zhào)下(xià)列方法認定：

   （一(yī)）專有部分面積，按照(zhào)不動産登記簿記載的面積計算(suàn)；尚未進行物(wù)權登記的，暫按測繪機(jī)構的實測面積計算(suàn)；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算(suàn)；

   （二）建築物(wù)總面積，按照(zhào)前項的統計總和計算(suàn)。

   第九條 物(wù)權法第七十六條第二款規定的業(yè)主人數和總人數，可以按照(zhào)下(xià)列方法認定：

   （一(yī)）業(yè)主人數，按照(zhào)專有部分的數量計算(suàn)，一(yī)個(gè)專有部分按一(yī)人計算(suàn)。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一(yī)買受人擁有一(yī)個(gè)以上(shàng)專有部分的，按一(yī)人計算(suàn)；

   （二）總人數，按照(zhào)前項的統計總和計算(suàn)。

   第十條 業(yè)主将住宅改變為(wèi)經營性用房，未按照(zhào)物(wù)權法第七十七條的規定經有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢複原狀或者賠償損失的，人民(mín)法院應予支持。

   将住宅改變為(wèi)經營性用房的業(yè)主以多(duō)數有利害關系的業(yè)主同意其行為(wèi)進行抗辯的，人民(mín)法院不予支持。

   第十一(yī)條 業(yè)主将住宅改變為(wèi)經營性用房，本棟建築物(wù)内的其他業(yè)主，應當認定為(wèi)物(wù)權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建築區劃内，本棟建築物(wù)之外的業(yè)主，主張與自(zì)己有利害關系的，應證明其房屋價值、生(shēng)活質量受到(dào)或者可能(néng)受到(dào)不利影響。

   第十二條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員(yuán)會(huì)作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為(wèi)由，依據物(wù)權法第七十八條第二款的規定請求人民(mín)法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員(yuán)會(huì)作出決定之日起一(yī)年(nián)内行使。

   第十三條 業(yè)主請求公布、查閱下(xià)列應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料的，人民(mín)法院應予支持：

   （一(yī)）建築物(wù)及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

   （二）管理規約、業(yè)主大會(huì)議事(shì)規則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員(yuán)會(huì)的決定及會(huì)議記錄；

   （三）物(wù)業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；

   （四）建築區劃内規劃用于停放(fàng)汽車的車位、車庫的處分情況；

   （五）其他應當向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。

   第十四條 建設單位或者其他行為(wèi)人擅自(zì)占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能(néng)或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢複原狀、确認處分行為(wèi)無效或者賠償損失的，人民(mín)法院應予支持。

   屬于前款所稱擅自(zì)進行經營性活動的情形，權利人請求行為(wèi)人将扣除合理成本之後的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民(mín)法院應予支持。行為(wèi)人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

   第十五條 業(yè)主或者其他行為(wèi)人違反法律、法規、國(guó)家相(xiàng)關強制性标準、管理規約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員(yuán)會(huì)依法作出的決定，實施下(xià)列行為(wèi)的，可以認定為(wèi)物(wù)權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為(wèi)”：

   （一(yī)）損害房屋承重結構，損害或者違章使用電(diàn)力、燃氣、消防設施，在建築物(wù)内放(fàng)置危險、放(fàng)射性物(wù)品等危及建築物(wù)安全或者妨礙建築物(wù)正常使用；

   （二）違反規定破壞、改變建築物(wù)外牆面的形狀、顔色等損害建築物(wù)外觀；

   （三）違反規定進行房屋裝飾裝修；

   （四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通(tōng)道、道路(lù)、場地或者其他共有部分。

   第十六條 建築物(wù)區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物(wù)業(yè)使用人的，參照(zhào)本解釋處理。

   專有部分的承租人、借用人等物(wù)業(yè)使用人，根據法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員(yuán)會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相(xiàng)應權利，承擔相(xiàng)應義務。

   第十七條 本解釋所稱建設單位，包括包銷期滿，按照(zhào)包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物(wù)業(yè)後，以自(zì)己名義對外銷售的包銷人。

   第十八條 人民(mín)法院審理建築物(wù)區分所有權案件(jiàn)中，涉及有關物(wù)權歸屬争議的，應當以法律、行政法規為(wèi)依據。

   第十九條 本解釋自(zì)2009年(nián)10月(yuè)1日起施行。

   因物(wù)權法施行後實施的行為(wèi)引起的建築物(wù)區分所有權糾紛案件(jiàn)，适用本解釋。

   本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事(shì)人申請再審或者按照(zhào)審判監督程序決定再審的案件(jiàn)，不适用本解釋。