物(wù)業(yè)管理的發展面臨著(zhe)許多(duō)制約因素，其中一(yī)個(gè)重要因素就(jiù)是物(wù)業(yè)管理一(yī)直滞後于規劃設計和施工(gōng)監理，這為(wèi)以後開(kāi)展物(wù)業(yè)工(gōng)作帶來種種不便。由于開(kāi)發商和設計者所站角度不同，所以他們在物(wù)業(yè)的規劃設計和建造過程中隻考慮了房屋和配套設施建設時的質量、進度和投資，較少花精力在房屋建設後的日常管理上(shàng)，造成建成後的物(wù)業(yè)在管理和使用上(shàng)存在許多(duō)矛盾和漏洞，産生(shēng)問題後，物(wù)業(yè)公司往往很難解決。如果物(wù)業(yè)公司能(néng)夠提前介入的話，則可以從(cóng)今後管理和使用者的角度對所管物(wù)業(yè)進行一(yī)番審視，從(cóng)而起到(dào)防患于未然的作用。
   一(yī)、物(wù)業(yè)管理前期介入及重要作用
   所謂物(wù)業(yè)管理的“前期介入”，是指開(kāi)發建設企業(yè)在業(yè)主委員(yuán)會(huì)與物(wù)業(yè)管理公司簽訂物(wù)業(yè)服務合同生(shēng)效前，通(tōng)過招标或邀請物(wù)業(yè)管理企業(yè)參與其開(kāi)發項目的可行性研究、小(xiǎo)區的規劃、設計、施工(gōng)等階段的讨論與提出一(yī)定的建議，一(yī)般是從(cóng)物(wù)業(yè)管理和運作的角度為(wèi)開(kāi)發企業(yè)提出小(xiǎo)區規劃、樓宇設計、設備選用、功能(néng)規劃、施工(gōng)監管、工(gōng)程監管，工(gōng)程竣工(gōng)、驗收接管、房屋銷售、房屋租賃等方面的建設性意見(jiàn)，并制定出物(wù)業(yè)管理方案，以便為(wèi)以後物(wù)業(yè)管理工(gōng)作打下(xià)良好的基礎。其内容主要包括：(1)物(wù)業(yè)規劃設計和建設的介入；(2)施工(gōng)中的質量介入；(3)設備安裝及室内裝修階段的介入。
   1、前期介入有利于優化設計，完善設計細節。
   對住宅小(xiǎo)區的規劃設計，不僅要從(cóng)住宅小(xiǎo)區的總體布局、使用功能(néng)、環境布局等方面來考慮，而且也要從(cóng)有利于日後物(wù)業(yè)管理來著(zhe)眼。規劃設計人員(yuán)由于自(zì)身專業(yè)和角度的局限，在規劃設計中的不足在所難免，由此會(huì)出現設施和設備設置得不完善或不合理、增加了投資、降低(dī)了使用效率、影響了業(yè)主的正常生(shēng)活、增加了物(wù)業(yè)管理工(gōng)作的強度和難度等問題。物(wù)業(yè)管理者作為(wèi)物(wù)業(yè)的維護者，在長(cháng)期的實際工(gōng)作中對物(wù)業(yè)可能(néng)出現的種種問題了解比較清楚，能(néng)夠與規劃設計和施工(gōng)結合起來，提出必要的建議，促使其同步或交叉進行，并代表業(yè)主從(cóng)管理者的角度對所管物(wù)業(yè)進行審視，及時糾正規劃設計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。
   2、有利于加快施工(gōng)進度，提高(gāo)施工(gōng)質量。
   物(wù)業(yè)管理公司對于物(wù)業(yè)管理工(gōng)作有著(zhe)豐富的經驗和詳實的第一(yī)手資料，對設備和設施在長(cháng)期使用過程中可能(néng)會(huì)暴露出的問題認識得比較清楚、掌握得比較透徹。因此，物(wù)業(yè)管理公司的前期介入，能(néng)及時從(cóng)日後物(wù)業(yè)管理的角度監督施工(gōng)單位嚴格地按設計意願進行施工(gōng)建設，對于可能(néng)出現的質量隐患，特别是隐蔽工(gōng)程和重點部位，能(néng)予以加強監管，并及時制止諸如建設單位不顧小(xiǎo)區日後的管理難度和廣大業(yè)主的利益而随意改變設計的現象的發生(shēng)，減少使用中的後遺症，積極參與工(gōng)程驗收，縮短工(gōng)期，提高(gāo)工(gōng)程質量。
   3、前期介入有利于後期工(gōng)作的順利進行。
   在物(wù)業(yè)管理的前期工(gōng)作中，物(wù)業(yè)管理企業(yè)就(jiù)策劃管理該物(wù)業(yè)的方案，草(cǎo)拟和制定各項管理制度，安排好機(jī)構的設置，人員(yuán)的聘用，上(shàng)崗培訓等工(gōng)作，以便物(wù)業(yè)移交後能(néng)有序地工(gōng)作。同時，經過一(yī)段時間的工(gōng)作，可以同環保、水(shuǐ)電(diàn)、煤氣、通(tōng)訊、治安、綠化等有關部門(mén)建立關系，理順服務渠道，便于以後管理工(gōng)作的順利進行。前期介入可以全面了解所管物(wù)業(yè)，對其土(tǔ)建結構、管線走向、設備安裝等情況做到(dào)了如指掌，便于後期的管理。
  4、能(néng)保證樓宇的安全啓用、正常運行。
  物(wù)業(yè)管理公司的前期介入，特别是保安工(gōng)作的銜接能(néng)做到(dào)沒有漏洞，使得保安系統的設備、人員(yuán)在樓宇未正式投人使用之前就(jiù)運行起來，就(jiù)能(néng)使樓宇的安全啓用、正常運行，使業(yè)戶更放(fàng)心、定心。
   5、物(wù)業(yè)管理前期介入有利于促進物(wù)業(yè)的銷售
   随著(zhe)人們消費(fèi)心理的日漸成熟，人們的消費(fèi)理念也在發生(shēng)根本性變化。人們在注重商品品牌和内在質量的同時，也越來越注重商品的售後服務。現代營銷理論認為(wèi)，服務作為(wèi)整體産品的構成要素之一(yī)，是企業(yè)在産品售前、售中和售後，運用企業(yè)自(zì)身的生(shēng)産、技(jì)術(shù)、資金、信息等條件(jiàn)和優勢，向購買者提供的一(yī)種追加的、有保證的利益。消費(fèi)者要求企業(yè)提供全面、滿意的服務，企業(yè)的服務水(shuǐ)平決定了消費(fèi)者購買某種商品的信心和欲望，房地産商品也是如此。現在，一(yī)些精明的房地産開(kāi)發、經營商充分意識到(dào)吸引品牌、信譽好的物(wù)業(yè)管理企業(yè)進入，利用良好的物(wù)業(yè)管理作為(wèi)推銷房屋等不動産商品可提升房屋價格，增加房屋賣點。
   可見(jiàn)，前期介入對于業(yè)主、物(wù)業(yè)公司、開(kāi)發商三方面都具有積極的作用。
   二、對提前介入的幾點建議
   1、提前介入，首先應當理順開(kāi)發商、物(wù)業(yè)公司、業(yè)主三者之間的關系開(kāi)發商、物(wù)業(yè)公司、業(yè)主三方應是一(yī)種三角關系。要正确處理好三者之間的關系，首先應當處理好開(kāi)發商與物(wù)業(yè)公司的關系。其次，物(wù)業(yè)公司要适當的定位。物(wù)業(yè)公司應将開(kāi)發商和業(yè)主都當作客戶，将物(wù)業(yè)公司、開(kāi)發商和業(yè)主委員(yuán)會(huì)三方的關系定位成建立在平等基礎上(shàng)的商業(yè)合作夥伴關系，其目标是三赢。
   從(cóng)法律上(shàng)看(kàn)，開(kāi)發商是業(yè)主，也是受托人。開(kāi)發商和業(yè)主有兩種關系，一(yī)是買賣關系，另一(yī)個(gè)是委托合同關系。開(kāi)發商同物(wù)業(yè)公司則是一(yī)種轉委托法律關系，開(kāi)發商接受業(yè)主的委托代為(wèi)聘用物(wù)業(yè)公司，他的權利來源于兩方面，一(yī)是開(kāi)發商自(zì)己也是業(yè)主，二是開(kāi)發商也是受托人。盡管業(yè)主沒有同物(wù)業(yè)公司直接簽約，物(wù)業(yè)公司同業(yè)主之間也是一(yī)種委托關系。當然三者之間的法律關系應以好的公約和合适的合同為(wèi)前提。
   公開(kāi)招标是一(yī)種建立三者之間法律關系的最佳方式，通(tōng)過招投标所簽訂的合同條件(jiàn)是很明确的，也容易得到(dào)廣大業(yè)主的認可。
   2、健全相(xiàng)應的法規體系加以保障 推廣物(wù)業(yè)管理前期介入，解決物(wù)業(yè)公司前期介入趨于形式的問題，最重要的和最有力的措施就(jiù)是建立健全法規制度，從(cóng)制度上(shàng)加以保障。建立行業(yè)規章制度或者争取立法，使物(wù)業(yè)管理前期介入成為(wèi)一(yī)種制度，使接受物(wù)業(yè)管理前期介入成為(wèi)開(kāi)發商進行開(kāi)發活動的必要條件(jiàn)之一(yī)。另一(yī)方面，有了法規制度，解決上(shàng)述前期介入與現行物(wù)業(yè)管理内涵相(xiàng)矛盾、與某些法規不夠一(yī)緻的問題，還(hái)可以對物(wù)業(yè)市(shì)場進行規範，也為(wèi)解決前期介入引起的問題尋找到(dào)相(xiàng)應的法律依據。
   3、擴大物(wù)業(yè)管理公司的經營範圍和職能(néng)
   在現行制度下(xià)，物(wù)業(yè)管理公司擴大經營範圍和職能(néng)，諸如物(wù)業(yè)管理公司取得國(guó)家的監理資質證書，具有監理和物(wù)業(yè)管理等多(duō)種業(yè)務，則更适宜于解決前期介入的問題。物(wù)業(yè)公司在監理過程中可著(zhe)手進行履行前期物(wù)業(yè)管理的職能(néng)，項目竣工(gōng)銷售後即可就(jiù)可進行真正意義上(shàng)的物(wù)業(yè)管理。這樣就(jiù)會(huì)降低(dī)前期介入的費(fèi)用，減輕開(kāi)發商需要承擔大部分前期介入費(fèi)用的壓力，也不會(huì)導緻監管部門(mén)增多(duō)而引緻施工(gōng)方的反感。
   4、深化物(wù)業(yè)管理理論，加快物(wù)業(yè)管理人才的培養，建立規範的物(wù)業(yè)管理市(shì)場
   組織物(wù)業(yè)管理專業(yè)人士，從(cóng)理論和實務操作兩方面，探讨物(wù)業(yè)管理前期介入問題，進行專題研究，諸如前期介入招投标制度的制定；前期介入費(fèi)用具體解決措施；物(wù)業(yè)管理前期介入職能(néng)定位以及與監理職能(néng)的劃分等。
   要實現和全面推行物(wù)業(yè)管理前期介入，還(hái)應加快物(wù)業(yè)管理專業(yè)人才和複合型人才的培養。同時，要建立物(wù)業(yè)管理專家人才庫，建立大量的物(wù)業(yè)管理咨詢公司參與物(wù)業(yè)管理前期介入。
   總之，認真進行物(wù)業(yè)管理前期介入能(néng)夠較好的履行開(kāi)發建設單位與物(wù)業(yè)管理企業(yè)的責任，化解整個(gè)物(wù)業(yè)管理服務中的矛盾，防範後期物(wù)業(yè)管理中存在的潛在風險，實現物(wù)業(yè)前期建設和後期管理有效對接，為(wèi)實現物(wù)業(yè)後期管理服務順利鋪平了廣闊道路(lù)。物(wù)業(yè)管理的前期介入，對提高(gāo)物(wù)業(yè)建設質量，提高(gāo)物(wù)業(yè)管理水(shuǐ)平具有重大意義。