關于印發《物(wù)業(yè)承接查驗辦法》的通(tōng)知

建房[2010]165号

各省、自(zì)治區住房和城(chéng)鄉建設廳，直轄市(shì)房地局（建委），新疆生(shēng)産建設兵團建設局：

　　為(wèi)了規範物(wù)業(yè)承接查驗行為(wèi)，加強前期物(wù)業(yè)管理活動的指導和監督，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》、《中華人民(mín)共和國(guó)合同法》和《物(wù)業(yè)管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物(wù)業(yè)承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地産市(shì)場監管司。

　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民(mín)共和國(guó)住房和城(chéng)鄉建設部
　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一(yī)〇年(nián)十月(yuè)十四日

物(wù)業(yè)承接查驗辦法

　　第一(yī)條　為(wèi)了規範物(wù)業(yè)承接查驗行為(wèi)，加強前期物(wù)業(yè)管理活動的指導和監督，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》、《中華人民(mín)共和國(guó)合同法》和《物(wù)業(yè)管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱物(wù)業(yè)承接查驗，是指承接新建物(wù)業(yè)前，物(wù)業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照(zhào)國(guó)家有關規定和前期物(wù)業(yè)服務合同的約定，共同對物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　第三條　物(wù)業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共有财産的原則。

　　第四條　鼓勵物(wù)業(yè)服務企業(yè)通(tōng)過參與建設工(gōng)程的設計、施工(gōng)、分戶驗收和竣工(gōng)驗收等活動，向建設單位提供有關物(wù)業(yè)管理的建議，為(wèi)實施物(wù)業(yè)承接查驗創造有利條件(jiàn)。

　　第五條　國(guó)務院住房和城(chéng)鄉建設主管部門(mén)負責全國(guó)物(wù)業(yè)承接查驗活動的指導和監督工(gōng)作。

　　縣級以上(shàng)地方人民(mín)政府房地産行政主管部門(mén)負責本行政區域内物(wù)業(yè)承接查驗活動的指導和監督工(gōng)作。

　　第六條　建設單位與物(wù)業(yè)買受人簽訂的物(wù)業(yè)買賣合同，應當約定其所交付物(wù)業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設标準。

　　第七條　建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業(yè)主同意授權物(wù)業(yè)服務企業(yè)代為(wèi)查驗物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的事(shì)項作出約定。

　　第八條　建設單位與物(wù)業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物(wù)業(yè)服務合同，應當包含物(wù)業(yè)承接查驗的内容。

　　前期物(wù)業(yè)服務合同就(jiù)物(wù)業(yè)承接查驗的内容沒有約定或者約定不明确的，建設單位與物(wù)業(yè)服務企業(yè)可以協議補充。

　　不能(néng)達成補充協議的，按照(zhào)國(guó)家标準、行業(yè)标準履行；沒有國(guó)家标準、行業(yè)标準的，按照(zhào)通(tōng)常标準或者符合合同目的的特定标準履行。

　　第九條　建設單位應當按照(zhào)國(guó)家有關規定和物(wù)業(yè)買賣合同的約定，移交權屬明确、資料完整、質量合格、功能(néng)完備、配套齊全的物(wù)業(yè)。

　　第十條　建設單位應當在物(wù)業(yè)交付使用15日前，與選聘的物(wù)業(yè)服務企業(yè)完成物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工(gōng)作。

　　第十一(yī)條　實施承接查驗的物(wù)業(yè)，應當具備以下(xià)條件(jiàn)：

　　（一(yī)）建設工(gōng)程竣工(gōng)驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門(mén)出具的認可或者準許使用文件(jiàn)，并經建設行政主管部門(mén)備案；

　　（二）供水(shuǐ)、排水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱、通(tōng)信、公共照(zhào)明、有線電(diàn)視等市(shì)政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　　（三）教育、郵政、醫(yī)療衛生(shēng)、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　　（四）道路(lù)、綠地和物(wù)業(yè)服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能(néng)要求；

　　（五）電(diàn)梯、二次供水(shuǐ)、高(gāo)壓供電(diàn)、消防設施、壓力容器(qì)、電(diàn)子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　　（六）物(wù)業(yè)使用、維護和管理的相(xiàng)關技(jì)術(shù)資料完整齊全；

　　（七）法律、法規規定的其他條件(jiàn)。

　　第十二條　實施物(wù)業(yè)承接查驗，主要依據下(xià)列文件(jiàn)：

　　（一(yī)）物(wù)業(yè)買賣合同；

　　（二）臨時管理規約；

　　（三）前期物(wù)業(yè)服務合同；

　　（四）物(wù)業(yè)規劃設計方案；

　　（五）建設單位移交的圖紙(zhǐ)資料；

　　（六）建設工(gōng)程質量法規、政策、标準和規範。

　　第十三條　物(wù)業(yè)承接查驗按照(zhào)下(xià)列程序進行：

　　（一(yī)）确定物(wù)業(yè)承接查驗方案；

　　（二）移交有關圖紙(zhǐ)資料；

　　（三）查驗共用部位、共用設施設備；

　　（四）解決查驗發現的問題；

　　（五）确認現場查驗結果；

　　（六）簽訂物(wù)業(yè)承接查驗協議；

　　（七）辦理物(wù)業(yè)交接手續。

　　第十四條　現場查驗20日前，建設單位應當向物(wù)業(yè)服務企業(yè)移交下(xià)列資料：

　　（一(yī)）竣工(gōng)總平面圖，單體建築、結構、設備竣工(gōng)圖，配套設施、地下(xià)管網工(gōng)程竣工(gōng)圖等竣工(gōng)驗收資料；

　　（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技(jì)術(shù)資料；

　　（三）供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱、通(tōng)信、有線電(diàn)視等準許使用文件(jiàn)；

　　（四）物(wù)業(yè)質量保修文件(jiàn)和物(wù)業(yè)使用說明文件(jiàn)；

　　（五）承接查驗所必需的其他資料。

　　未能(néng)全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第十五條　物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件(jiàn)。

　　第十六條　物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當對下(xià)列物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　　（一(yī)）共用部位：一(yī)般包括建築物(wù)的基礎、承重牆體、柱、梁、樓闆、屋頂以及外牆、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電(diàn)梯井道、架空層及設備間等；

　　（二）共用設備：一(yī)般包括電(diàn)梯、水(shuǐ)泵、水(shuǐ)箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電(diàn)視天線、發電(diàn)機(jī)、變配電(diàn)設備、給排水(shuǐ)管線、電(diàn)線、供暖及空調設備等；

　　（三）共用設施：一(yī)般包括道路(lù)、綠地、人造景觀、圍牆、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路(lù)燈、排水(shuǐ)溝、渠、池、污水(shuǐ)井、化糞池、垃圾容器(qì)、污水(shuǐ)處理設施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物(wù)業(yè)服務用房等。

　　第十七條　建設單位應當依法移交有關單位的供水(shuǐ)、供電(diàn)、供氣、供熱、通(tōng)信和有線電(diàn)視等共用設施設備，不作為(wèi)物(wù)業(yè)服務企業(yè)現場檢查和驗收的内容。

　　第十八條　現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的配置标準、外觀質量和使用功能(néng)。

　　第十九條　現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗範圍、查驗方法、存在問題、修複情況以及查驗結論等内容，查驗記錄應當由建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員(yuán)簽字确認。

　　第二十條　現場查驗中，物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當将物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通(tōng)知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物(wù)業(yè)服務企業(yè)複驗。

　　第二十一(yī)條　建設單位應當委派專業(yè)人員(yuán)參與現場查驗，與物(wù)業(yè)服務企業(yè)共同确認現場查驗的結果，簽訂物(wù)業(yè)承接查驗協議。

　　第二十二條　物(wù)業(yè)承接查驗協議應當對物(wù)業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事(shì)項作出明确約定。

　　第二十三條　物(wù)業(yè)承接查驗協議作為(wèi)前期物(wù)業(yè)服務合同的補充協議，與前期物(wù)業(yè)服務合同具有同等法律效力。

　　第二十四條　建設單位應當在物(wù)業(yè)承接查驗協議簽訂後10日内辦理物(wù)業(yè)交接手續，向物(wù)業(yè)服務企業(yè)移交物(wù)業(yè)服務用房以及其他物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備。

　　第二十五條　物(wù)業(yè)承接查驗協議生(shēng)效後，當事(shì)人一(yī)方不履行協議約定的交接義務，導緻前期物(wù)業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第二十六條　交接工(gōng)作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等内容。交接記錄應當由建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)共同簽章确認。

　　第二十七條　分期開(kāi)發建設的物(wù)業(yè)項目，可以根據開(kāi)發進度，對符合交付使用條件(jiàn)的物(wù)業(yè)分期承接查驗。建設單位與物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當在承接最後一(yī)期物(wù)業(yè)時，辦理物(wù)業(yè)項目整體交接手續。

　　第二十八條　物(wù)業(yè)承接查驗費(fèi)用的承擔，由建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)在前期物(wù)業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明确的，由建設單位承擔。

　　第二十九條　物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當自(zì)物(wù)業(yè)交接後30日内，持下(xià)列文件(jiàn)向物(wù)業(yè)所在地的區、縣（市(shì)）房地産行政主管部門(mén)辦理備案手續：

　　（一(yī)）前期物(wù)業(yè)服務合同；

　　（二）臨時管理規約；

　　（三）物(wù)業(yè)承接查驗協議；

　　（四）建設單位移交資料清單；

　　（五）查驗記錄；

　　（六）交接記錄；

　　（七）其它承接查驗有關的文件(jiàn)。

　　第三十條　建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當将物(wù)業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

　　第三十一(yī)條　物(wù)業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物(wù)業(yè)所在地房地産行政主管部門(mén)參加，可以聘請相(xiàng)關專業(yè)機(jī)構協助進行，物(wù)業(yè)承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條　物(wù)業(yè)交接後，建設單位未能(néng)按照(zhào)物(wù)業(yè)承接查驗協議的約定，及時解決物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導緻業(yè)主人身、财産安全受到(dào)損害的，應當依法承擔相(xiàng)應的法律責任。

　　第三十三條　物(wù)業(yè)交接後，發現隐蔽工(gōng)程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修複；給業(yè)主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第三十四條　自(zì)物(wù)業(yè)交接之日起，物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物(wù)業(yè)服務合同約定的、法律法規規定的以及行業(yè)規範确定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當緻使物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第三十五條　物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當将承接查驗有關的文件(jiàn)、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

　　物(wù)業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物(wù)業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物(wù)業(yè)服務企業(yè)的，原物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當在前期物(wù)業(yè)服務合同終止之日起10日内，向業(yè)主委員(yuán)會(huì)移交物(wù)業(yè)承接查驗檔案。

　　第三十六條　建設單位應當按照(zhào)國(guó)家規定的保修期限和保修範圍，承擔物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任。

　　建設單位可以委托物(wù)業(yè)服務企業(yè)提供物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備的保修服務，服務内容和費(fèi)用由雙方約定。

　　第三十七條　建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物(wù)業(yè)承接查驗中免除自(zì)身責任，加重物(wù)業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物(wù)業(yè)買受人的權益。

　　第三十八條　建設單位不得以物(wù)業(yè)交付期限屆滿為(wèi)由，要求物(wù)業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件(jiàn)或者未經查驗的物(wù)業(yè)。

　　第三十九條　物(wù)業(yè)服務企業(yè)擅自(zì)承接未經查驗的物(wù)業(yè)，因物(wù)業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物(wù)業(yè)服務企業(yè)應當承擔相(xiàng)應的賠償責任。

　　第四十條　建設單位與物(wù)業(yè)服務企業(yè)惡意串通(tōng)、弄虛作假，在物(wù)業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　第四十一(yī)條　物(wù)業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權和監督權。物(wù)業(yè)所在地房地産行政主管部門(mén)應當及時處理業(yè)主對建設單位和物(wù)業(yè)服務企業(yè)承接查驗行為(wèi)的投訴。

　　第四十二條　建設單位、物(wù)業(yè)服務企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務的，由物(wù)業(yè)所在地房地産行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不改正的，作為(wèi)不良經營行為(wèi)記入企業(yè)信用檔案，并予以通(tōng)報(bào)。

　　第四十三條　建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物(wù)業(yè)所在地房地産行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通(tōng)報(bào)，并按照(zhào)《物(wù)業(yè)管理條例》第五十九條的規定處罰。

　　第四十四條　物(wù)業(yè)承接查驗中發生(shēng)的争議，可以申請物(wù)業(yè)所在地房地産行政主管部門(mén)調解，也可以委托有關行業(yè)協會(huì)調解。

　　第四十五條　前期物(wù)業(yè)服務合同終止後，業(yè)主委員(yuán)會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物(wù)業(yè)服務企業(yè)之間的承接查驗活動，可以參照(zhào)執行本辦法。

　　第四十六條　省、自(zì)治區、直轄市(shì)人民(mín)政府住房和城(chéng)鄉建設主管部門(mén)可以依據本辦法，制定實施細則。

　　第四十七條　本辦法由國(guó)務院住房和城(chéng)鄉建設主管部門(mén)負責解釋。

　　第四十八條　本辦法自(zì)2011年(nián)1月(yuè)1日起施行。