建設部關于印發《前期物(wù)業(yè)管理招标投标管理暫行辦法》的通(tōng)知

   建住房〔2003〕130号  

各省、自(zì)治區建設廳，直轄市(shì)房地産管理局，新疆生(shēng)産建設兵團建設局：

　　為(wèi)了規範物(wù)業(yè)管理招标投标活動，保護招标投标當事(shì)人的合法權益，促進物(wù)業(yè)管理市(shì)場的公平競争，我部制定了《前期物(wù)業(yè)管理招标投标管理暫行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部住宅與房地産業(yè)司。

                                                                                                                   建　設　部                  

                                                                                                             二○○三年(nián)六月(yuè)二十六日        

   

   

前期物(wù)業(yè)管理招标投标管理暫行辦法

   

第一(yī)章　總　　則

   

   第一(yī)條　為(wèi)了規範前期物(wù)業(yè)管理招标投标活動，保護招标投标當事(shì)人的合法權益，促進物(wù)業(yè)管理市(shì)場的公平競争，制定本辦法。

   第二條　前期物(wù)業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物(wù)業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物(wù)業(yè)管理企業(yè)實施的物(wù)業(yè)管理。

　　建設單位通(tōng)過招投标的方式選聘具有相(xiàng)應資質的物(wù)業(yè)管理企業(yè)和行政主管部門(mén)對物(wù)業(yè)管理招投标活動實施監督管理，适用本辦法。

   第三條　住宅及同一(yī)物(wù)業(yè)管理區域内非住宅的建設單位,應當通(tōng)過招投标的方式選聘具有相(xiàng)應資質的物(wù)業(yè)管理企業(yè)；投标人少于3個(gè)或者住宅規模較小(xiǎo)的，經物(wù)業(yè)所在地的區、縣人民(mín)政府房地産行政主管部門(mén)批準，可以采用協議方式選聘具有相(xiàng)應資質的物(wù)業(yè)管理企業(yè)。

　　國(guó)家提倡其他物(wù)業(yè)的建設單位通(tōng)過招投标的方式，選聘具有相(xiàng)應資質的物(wù)業(yè)管理企業(yè)。

   第四條　前期物(wù)業(yè)管理招标投标應當遵循公開(kāi)、公平、公正和誠實信用的原則。

   第五條　國(guó)務院建設行政主管部門(mén)負責全國(guó)物(wù)業(yè)管理招标投标活動的監督管理。

　　省、自(zì)治區人民(mín)政府建設行政主管部門(mén)負責本行政區域内物(wù)業(yè)管理招标投标活動的監督管理。

　　直轄市(shì)、市(shì)、縣人民(mín)政府房地産行政主管部門(mén)負責本行政區域内物(wù)業(yè)管理招标投标活動的監督管理。

   第六條　任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投标資格的物(wù)業(yè)管理企業(yè)參加投标，不得以任何方式非法幹涉物(wù)業(yè)管理招标投标活動。

   

第二章　招　　标

   

   第七條　本辦法所稱招标人是指依法進行前期物(wù)業(yè)管理招标的物(wù)業(yè)建設單位。

　　前期物(wù)業(yè)管理招标由招标人依法組織實施。招标人不得以不合理條件(jiàn)限制或者排斥潛在投标人，不得對潛在投标人實行歧視待遇，不得對潛在投标人提出與招标物(wù)業(yè)管理項目實際要求不符的過高(gāo)的資格等要求。

   第八條　前期物(wù)業(yè)管理招标分為(wèi)公開(kāi)招标和邀請招标。

　　招标人采取公開(kāi)招标方式的，應當在公共媒介上(shàng)發布招标公告，并同時在中國(guó)住宅與房地産信息網和中國(guó)物(wù)業(yè)管理協會(huì)網上(shàng)發布免費(fèi)招标公告。

　　招标公告應當載明招标人的名稱和地址，招标項目的基本情況以及獲取招标文件(jiàn)的辦法等事(shì)項。

　　招标人采取邀請招标方式的，應當向3個(gè)以上(shàng)物(wù)業(yè)管理企業(yè)發出投标邀請書，投标邀請書應當包含前款規定的事(shì)項。

   第九條　招标人可以委托招标代理機(jī)構辦理招标事(shì)宜；有能(néng)力組織和實施招标活動的，也可以自(zì)行組織實施招标活動。

　　物(wù)業(yè)管理招标代理機(jī)構應當在招标人委托的範圍内辦理招标事(shì)宜，并遵守本辦法對招标人的有關規定。

   第十條　招标人應當根據物(wù)業(yè)管理項目的特點和需要，在招标前完成招标文件(jiàn)的編制。

　　招标文件(jiàn)應包括以下(xià)内容：

　　(一(yī))招标人及招标項目簡介，包括招标人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物(wù)業(yè)管理用房的配備情況等；

　　(二)物(wù)業(yè)管理服務内容及要求，包括服務内容、服務标準等；

　　(三)對投标人及投标書的要求，包括投标人的資格、投标書的格式、主要内容等；

　　(四)評标标準和評标方法；

　　(五)招标活動方案，包括招标組織機(jī)構、開(kāi)标時間及地點等；

　　(六)物(wù)業(yè)服務合同的簽訂說明；

　　(七)其他事(shì)項的說明及法律法規規定的其他内容。

   第十一(yī)條　招标人應當在發布招标公告或者發出投标邀請書的10日前，提交以下(xià)材料報(bào)物(wù)業(yè)項目所在地的縣級以上(shàng)地方人民(mín)政府房地産行政主管部門(mén)備案：

　　(一(yī))與物(wù)業(yè)管理有關的物(wù)業(yè)項目開(kāi)發建設的政府批件(jiàn)；

　　(二)招标公告或者招标邀請書；

　　(三)招标文件(jiàn)；

　　(四)法律、法規規定的其他材料。

　　房地産行政主管部門(mén)發現招标有違反法律、法規規定的，應當及時責令招标人改正。

   第十二條　公開(kāi)招标的招标人可以根據招标文件(jiàn)的規定，對投标申請人進行資格預審。

　　實行投标資格預審的物(wù)業(yè)管理項目，招标人應當在招标公告或者投标邀請書中載明資格預審的條件(jiàn)和獲取資格預審文件(jiàn)的辦法。

　　資格預審文件(jiàn)一(yī)般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投标申請人提供的企業(yè)資格文件(jiàn)、業(yè)績、技(jì)術(shù)裝備、财務狀況和拟派出的項目負責人與主要管理人員(yuán)的簡曆、業(yè)績等證明材料。

   第十三條　經資格預審後，公開(kāi)招标的招标人應當向資格預審合格的投标申請人發出資格預審合格通(tōng)知書，告知獲取招标文件(jiàn)的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投标申請人告知資格預審結果。

　　在資格預審合格的投标申請人過多(duō)時，可以由招标人從(cóng)中選擇不少于5家資格預審合格的投标申請人。

   第十四條　招标人應當确定投标人編制投标文件(jiàn)所需要的合理時間。公開(kāi)招标的物(wù)業(yè)管理項目，自(zì)招标文件(jiàn)發出之日起至投标人提交投标文件(jiàn)截止之日止，最短不得少于20日。

   第十五條　招标人對已發出的招标文件(jiàn)進行必要的澄清或者修改的，應當在招标文件(jiàn)要求提交投标文件(jiàn)截止時間至少15日前，以書面形式通(tōng)知所有的招标文件(jiàn)收受人。該澄清或者修改的内容為(wèi)招标文件(jiàn)的組成部分。

   第十六條　招标人根據物(wù)業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投标申請人踏勘物(wù)業(yè)項目現場，并提供隐蔽工(gōng)程圖紙(zhǐ)等詳細資料。對投标申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招标文件(jiàn)收受人。

   第十七條　招标人不得向他人透露已獲取招标文件(jiàn)的潛在投标人的名稱、數量以及可能(néng)影響公平競争的有關招标投标的其他情況。

　　招标人設有标底的，标底必須保密。

   第十八條　在确定中标人前，招标人不得與投标人就(jiù)投标價格、投标方案等實質内容進行談判。

   第十九條　通(tōng)過招标投标方式選擇物(wù)業(yè)管理企業(yè)的，招标人應當按照(zhào)以下(xià)規定時限完成物(wù)業(yè)管理招标投标工(gōng)作：

　　(一(yī))新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

　　(三)非出售的新建物(wù)業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

   

第三章　投　　标

   

   第二十條　本辦法所稱投标人是指響應前期物(wù)業(yè)管理招标、參與投标競争的物(wù)業(yè)管理企業(yè)。

　　投标人應當具有相(xiàng)應的物(wù)業(yè)管理企業(yè)資質和招标文件(jiàn)要求的其他條件(jiàn)。

   第二十一(yī)條　投标人對招标文件(jiàn)有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招标人提出。

   第二十二條　投标人應當按照(zhào)招标文件(jiàn)的内容和要求編制投标文件(jiàn)，投标文件(jiàn)應當對招标文件(jiàn)提出的實質性要求和條件(jiàn)作出響應。

　　投标文件(jiàn)應當包括以下(xià)内容：

　　(一(yī))投标函；

　　(二)投标報(bào)價；

　　(三)物(wù)業(yè)管理方案；

　　(四)招标文件(jiàn)要求提供的其他材料。

   第二十三條　投标人應當在招标文件(jiàn)要求提交投标文件(jiàn)的截止時間前，将投标文件(jiàn)密封送達投标地點。招标人收到(dào)投标文件(jiàn)後，應當向投标人出具标明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投标文件(jiàn)。在開(kāi)标前，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啓投标文件(jiàn)。在招标文件(jiàn)要求提交投标文件(jiàn)的截止時間後送達的投标文件(jiàn)，為(wèi)無效的投标文件(jiàn)，招标人應當拒收。

   第二十四條　投标人在招标文件(jiàn)要求提交投标文件(jiàn)的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投标文件(jiàn)，并書面通(tōng)知招标人。補充、修改的内容為(wèi)投标文件(jiàn)的組成部分，并應當按照(zhào)本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招标文件(jiàn)要求提交投标文件(jiàn)的截止時間後送達的補充或者修改的内容無效。

   第二十五條　投标人不得以他人名義投标或者以其他方式弄虛作假，騙取中标。

　　投标人不得相(xiàng)互串通(tōng)投标，不得排擠其他投标人的公平競争，不得損害招标人或者其他投标人的合法權益。

　　投标人不得與招标人串通(tōng)投标，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權益。

　　禁止投标人以向招标人或者評标委員(yuán)會(huì)成員(yuán)行賄等不正當手段謀取中标。

   

第四章　開(kāi)标、評标和中标

   

   第二十六條　開(kāi)标應當在招标文件(jiàn)确定的提交投标文件(jiàn)截止時間的同一(yī)時間公開(kāi)進行；開(kāi)标地點應當為(wèi)招标文件(jiàn)中預先确定的地點。

   第二十七條　開(kāi)标由招标人主持，邀請所有投标人參加。開(kāi)标應當按照(zhào)下(xià)列規定進行：

　　由投标人或者其推選的代表檢查投标文件(jiàn)的密封情況，也可以由招标人委托的公證機(jī)構進行檢查并公證。經确認無誤後，由工(gōng)作人員(yuán)當衆拆封，宣讀(dú)投标人名稱、投标價格和投标文件(jiàn)的其他主要内容。

　　招标人在招标文件(jiàn)要求提交投标文件(jiàn)的截止時間前收到(dào)的所有投标文件(jiàn)，開(kāi)标時都應當當衆予以拆封。

　　開(kāi)标過程應當記錄，并由招标人存檔備查。

   第二十八條　評标由招标人依法組建的評标委員(yuán)會(huì)負責。

　　評标委員(yuán)會(huì)由招标人代表和物(wù)業(yè)管理方面的專家組成，成員(yuán)為(wèi)5人以上(shàng)單數，其中招标人代表以外的物(wù)業(yè)管理方面的專家不得少于成員(yuán)總數的2/3。

　　評标委員(yuán)會(huì)的專家成員(yuán)，應當由招标人從(cóng)房地産行政主管部門(mén)建立的專家名冊中采取随機(jī)抽取的方式确定。

　　與投标人有利害關系的人不得進入相(xiàng)關項目的評标委員(yuán)會(huì)。

   第二十九條　房地産行政主管部門(mén)應當建立評标的專家名冊。省、自(zì)治區、直轄市(shì)人民(mín)政府房地産行政主管部門(mén)可以将專家數量少的城(chéng)市(shì)的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算(suàn)機(jī)聯網。

　　房地産行政主管部門(mén)應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業(yè)務培訓，對其評标能(néng)力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員(yuán)的評标專家資格。被取消評标專家資格的人員(yuán)，不得再參加任何評标活動。

   第三十條　評标委員(yuán)會(huì)成員(yuán)應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。

　　評标委員(yuán)會(huì)成員(yuán)不得與任何投标人或者與招标結果有利害關系的人進行私下(xià)接觸，不得收受投标人、中介人、其他利害關系人的财物(wù)或者其他好處。

　　評标委員(yuán)會(huì)成員(yuán)和與評标活動有關的工(gōng)作人員(yuán)不得透露對投标文件(jiàn)的評審和比較、中标候選人的推薦情況以及與評标有關的其他情況。

　　前款所稱與評标活動有關的工(gōng)作人員(yuán)，是指評标委員(yuán)會(huì)成員(yuán)以外的因參與評标監督工(gōng)作或者事(shì)務性工(gōng)作而知悉有關評标情況的所有人員(yuán)。

   第三十一(yī)條　評标委員(yuán)會(huì)可以用書面形式要求投标人對投标文件(jiàn)中含義不明确的内容作必要的澄清或者說明。投标人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投标文件(jiàn)的範圍或者改變投标文件(jiàn)的實質性内容。

   第三十二條　在評标過程中召開(kāi)現場答辯會(huì)的，應當事(shì)先在招标文件(jiàn)中說明，并注明所占的評分比重。

　　評标委員(yuán)會(huì)應當按照(zhào)招标文件(jiàn)的評标要求，根據标書評分、現場答辯等情況進行綜合評标。

　　除了現場答辯部分外，評标應當在保密的情況下(xià)進行。

   第三十三條　評标委員(yuán)會(huì)應當按照(zhào)招标文件(jiàn)确定的評标标準和方法，對投标文件(jiàn)進行評審和比較，并對評标結果簽字确認。

   第三十四條　評标委員(yuán)會(huì)經評審，認為(wèi)所有投标文件(jiàn)都不符合招标文件(jiàn)要求的，可以否決所有投标。

　　依法必須進行招标的物(wù)業(yè)管理項目的所有投标被否決的，招标人應當重新招标。

   第三十五條　評标委員(yuán)會(huì)完成評标後，應當向招标人提出書面評标報(bào)告，闡明評标委員(yuán)會(huì)對各投标文件(jiàn)的評審和比較意見(jiàn)，并按照(zhào)招标文件(jiàn)規定的評标标準和評标方法，推薦不超過3名有排序的合格的中标候選人。

　　招标人應當按照(zhào)中标候選人的排序确定中标人。當确定中标的中标候選人放(fàng)棄中标或者因不可抗力提出不能(néng)履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候選人為(wèi)中标人。

   第三十六條　招标人應當在投标有效期截止時限30日前确定中标人。投标有效期應當在招标文件(jiàn)中載明。

   第三十七條　招标人應當向中标人發出中标通(tōng)知書，同時将中标結果通(tōng)知所有未中标的投标人，并應當返還(hái)其投标書。

　　招标人應當自(zì)确定中标人之日起15日内，向物(wù)業(yè)項目所在地的縣級以上(shàng)地方人民(mín)政府房地産行政主管部門(mén)備案。備案資料應當包括開(kāi)标評标過程、确定中标人的方式及理由、評标委員(yuán)會(huì)的評标報(bào)告、中标人的投标文件(jiàn)等資料。委托代理招标的，還(hái)應當附招标代理委托合同。

   第三十八條　招标人和中标人應當自(zì)中标通(tōng)知書發出之日起30日内，按照(zhào)招标文件(jiàn)和中标人的投标文件(jiàn)訂立書面合同；招标人和中标人不得再行訂立背離合同實質性内容的其他協議。

   第三十九條　招标人無正當理由不與中标人簽訂合同，給中标人造成損失的，招标人應當給予賠償。

   

第五章　附　　則

   

   第四十條　投标人和其他利害關系人認為(wèi)招标投标活動不符合本辦法有關規定的，有權向招标人提出異議，或者依法向有關部門(mén)投訴。

   第四十一(yī)條　招标文件(jiàn)或者投标文件(jiàn)使用兩種以上(shàng)語言文字的，必須有一(yī)種是中文；如對不同文本的解釋發生(shēng)異議的，以中文文本為(wèi)準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一(yī)緻的，以文字表示的金額為(wèi)準。

   第四十二條　本辦法第三條規定住宅規模較小(xiǎo)的，經物(wù)業(yè)所在地的區、縣人民(mín)政府房地産行政主管部門(mén)批準，可以采用協議方式選聘物(wù)業(yè)管理企業(yè)的，其規模标準由省、自(zì)治區、直轄市(shì)人民(mín)政府房地産行政主管部門(mén)确定。

   第四十三條　業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通(tōng)過招投标的方式選聘具有相(xiàng)應資質的物(wù)業(yè)管理企業(yè)的，參照(zhào)本辦法執行。

   第四十四　條本辦法自(zì) 2003年(nián)9月(yuè)1日起施行。