（法釋[2009]8号，2009年(nián)4月(yuè)20日最高(gāo)人民(mín)法院審判委員(yuán)會(huì)第1466次會(huì)議通(tōng)過）

中華人民(mín)共和國(guó)最高(gāo)人民(mín)法院公告

《最高(gāo)人民(mín)法院關于審理物(wù)業(yè)服務糾紛案件(jiàn)具體應用法律若幹問題的解釋》已于2009年(nián)4月(yuè)20日由最高(gāo)人民(mín)法院審判委員(yuán)會(huì)第1466次會(huì)議通(tōng)過，現予公布，自(zì)2009年(nián)10月(yuè)1日起施行。

二○○九年(nián)五月(yuè)十五日

　　為(wèi)正确審理物(wù)業(yè)服務糾紛案件(jiàn)，依法保護當事(shì)人的合法權益，根據《中華人民(mín)共和國(guó)民(mín)法通(tōng)則》、《中華人民(mín)共和國(guó)物(wù)權法》、《中華人民(mín)共和國(guó)合同法》等法律規定，結合民(mín)事(shì)審判實踐，制定本解釋。
　　第一(yī)條　建設單位依法與物(wù)業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物(wù)業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員(yuán)會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物(wù)業(yè)服務企業(yè)簽訂的物(wù)業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事(shì)人為(wèi)由提出抗辯的，人民(mín)法院不予支持。
　　第二條　符合下(xià)列情形之一(yī)，業(yè)主委員(yuán)會(huì)或者業(yè)主請求确認合同或者合同相(xiàng)關條款無效的，人民(mín)法院應予支持：
　　（一(yī)）物(wù)業(yè)服務企業(yè)将物(wù)業(yè)服務區域内的全部物(wù)業(yè)服務業(yè)務一(yī)并委托他人而簽訂的委托合同；
　　（二）物(wù)業(yè)服務合同中免除物(wù)業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員(yuán)會(huì)或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員(yuán)會(huì)或者業(yè)主主要權利的條款。
　　前款所稱物(wù)業(yè)服務合同包括前期物(wù)業(yè)服務合同。
　　第三條　物(wù)業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物(wù)業(yè)服務合同約定的或者法律、法規規定以及相(xiàng)關行業(yè)規範确定的維修、養護、管理和維護義務，業(yè)主請求物(wù)業(yè)服務企業(yè)承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民(mín)法院應予支持。
　　物(wù)業(yè)服務企業(yè)公開(kāi)作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為(wèi)物(wù)業(yè)服務合同的組成部分。
　　第四條　業(yè)主違反物(wù)業(yè)服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物(wù)業(yè)服務與管理的行為(wèi)，物(wù)業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢複原狀、停止侵害、排除妨害等相(xiàng)應民(mín)事(shì)責任的，人民(mín)法院應予支持。
　　第五條　物(wù)業(yè)服務企業(yè)違反物(wù)業(yè)服務合同約定或者法律、法規、部門(mén)規章規定，擅自(zì)擴大收費(fèi)範圍、提高(gāo)收費(fèi)标準或者重複收費(fèi)，業(yè)主以違規收費(fèi)為(wèi)由提出抗辯的，人民(mín)法院應予支持。
　　業(yè)主請求物(wù)業(yè)服務企業(yè)退還(hái)其已收取的違規費(fèi)用的，人民(mín)法院應予支持。
　　第六條　經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限内仍未交納物(wù)業(yè)費(fèi)，物(wù)業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物(wù)業(yè)費(fèi)的，人民(mín)法院應予支持。物(wù)業(yè)服務企業(yè)已經按照(zhào)合同約定以及相(xiàng)關規定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相(xiàng)關物(wù)業(yè)服務為(wèi)抗辯理由的，人民(mín)法院不予支持。
　　第七條　業(yè)主與物(wù)業(yè)的承租人、借用人或者其他物(wù)業(yè)使用人約定由物(wù)業(yè)使用人交納物(wù)業(yè)費(fèi)，物(wù)業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民(mín)法院應予支持。
　　第八條　業(yè)主大會(huì)按照(zhào)物(wù)權法第七十六條規定的程序作出解聘物(wù)業(yè)服務企業(yè)的決定後，業(yè)主委員(yuán)會(huì)請求解除物(wù)業(yè)服務合同的，人民(mín)法院應予支持。
　　物(wù)業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員(yuán)會(huì)提出物(wù)業(yè)費(fèi)主張的，人民(mín)法院應當告知其向拖欠物(wù)業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權利。
　　第九條　物(wù)業(yè)服務合同的權利義務終止後，業(yè)主請求物(wù)業(yè)服務企業(yè)退還(hái)已經預收，但尚未提供物(wù)業(yè)服務期間的物(wù)業(yè)費(fèi)的，人民(mín)法院應予支持。
　　物(wù)業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物(wù)業(yè)費(fèi)的，按照(zhào)本解釋第六條規定處理。
　　第十條　物(wù)業(yè)服務合同的權利義務終止後，業(yè)主委員(yuán)會(huì)請求物(wù)業(yè)服務企業(yè)退出物(wù)業(yè)服務區域、移交物(wù)業(yè)服務用房和相(xiàng)關設施，以及物(wù)業(yè)服務所必需的相(xiàng)關資料和由其代管的專項維修資金的，人民(mín)法院應予支持。
　　物(wù)業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事(shì)實上(shàng)的物(wù)業(yè)服務關系為(wèi)由，請求業(yè)主支付物(wù)業(yè)服務合同權利義務終止後的物(wù)業(yè)費(fèi)的，人民(mín)法院不予支持。
　　第十一(yī)條　本解釋涉及物(wù)業(yè)服務企業(yè)的規定，适用于物(wù)權法第七十六條、第八十一(yī)條、第八十二條所稱其他管理人。
　　第十二條　因物(wù)業(yè)的承租人、借用人或者其他物(wù)業(yè)使用人實施違反物(wù)業(yè)服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為(wèi)引起的物(wù)業(yè)服務糾紛，人民(mín)法院應當參照(zhào)本解釋關于業(yè)主的規定處理。
　　第十三條　本解釋自(zì)2009年(nián)10月(yuè)1日起施行。
　　本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事(shì)人申請再審或者按照(zhào)審判監督程序決定再審的案件(jiàn)，不适用本解釋。